Combien de SCI peut-on posséder ?

Combien de SCI peut-on créer ou détenir ? La réponse juridique tient en une phrase : aucun texte de loi ne fixe de plafond. Ni le code civil, ni le code général des impôts, ni aucun règlement n’interdit à une personne physique ou morale d’être associée dans deux, cinq ou vingt sociétés civiles immobilières. La vraie limite n’est pas légale — elle est opérationnelle, fiscale et bancaire. C’est précisément ce que cet article explore : non pas « jusqu’où peut-on aller ? » mais « jusqu’où est-il pertinent d’aller ? », avec une grille de décision pour arbitrer entre une SCI unique, plusieurs SCI, une SCI qui détient une autre SCI et l’achat à plusieurs SCI.

Existe-t-il un maximum de SCI par personne ou par foyer

La société civile immobilière est régie par les articles 1832 et suivants du code civil, complétés par les dispositions propres aux sociétés civiles. Nulle part dans ces textes n’apparaît un nombre maximal de SCI qu’une même personne pourrait constituer ou rejoindre. Une personne physique peut être associée dans autant de SCI qu’elle le souhaite, à condition de satisfaire à chaque fois aux exigences de constitution : au minimum deux associés, un objet social licite centré sur la gestion immobilière, des statuts déposés au greffe via le guichet unique, et un capital social librement fixé.

La même liberté s’applique aux personnes morales. Une société commerciale, une holding, ou même une autre SCI peut figurer parmi les associés d’une SCI, sous réserve que cela soit compatible avec son propre objet social. Il n’existe pas non plus de limite par foyer fiscal : deux époux peuvent chacun être gérant de SCI distinctes, ou co-associés dans plusieurs SCI simultanément.

Pour devenir associé, il suffit de réaliser un apport au capital social — en numéraire (argent) ou en nature (un bien immobilier, par exemple). En contrepartie, l’associé reçoit des parts sociales proportionnelles à son apport, avec les droits attachés : perception des bénéfices, participation aux décisions, et responsabilité aux dettes à hauteur de ses parts. Dans une SCI familiale — dont les associés sont liés par un lien de parenté ou d’alliance, comme des époux ou des frères et sœurs — aucune disposition légale ne limite non plus le nombre de structures que la famille peut constituer.

Ce cadre très ouvert ne signifie pas que tout est sans contrainte. Créer une SCI implique des formalités au greffe (désormais via le guichet unique), la rédaction de statuts, la désignation d’un gérant, et l’ouverture d’un compte bancaire dédié. Multiplier ces structures multiplie mécaniquement ces obligations. C’est pourquoi la question du « combien » se déplace rapidement vers celle du « pourquoi », que la section suivante développe.

Pourquoi créer plusieurs SCI: les intérêts concrets selon l’objectif

Si la loi n’impose aucun plafond, c’est parce que les situations patrimoniales sont infiniment variées. Regrouper tous ses biens dans une seule SCI est parfois la meilleure solution ; d’autres fois, c’est une erreur stratégique. Voici les motivations qui poussent concrètement des investisseurs, des familles ou des professionnels à démultiplier les structures.

Isoler les risques. Chaque SCI est une personne morale distincte. Si un immeuble génère un litige locatif, un sinistre non couvert ou une dette importante, les créanciers de cette SCI ne peuvent en principe pas saisir les actifs logés dans une autre SCI. La séparation des patrimoines est réelle, même si la responsabilité des associés reste indéfinie (ils répondent des dettes sur leurs biens personnels à proportion de leurs parts). Deux immeubles à risques différents — un local commercial et un appartement résidentiel — peuvent justifier deux SCI distinctes.

Préparer une transmission sur mesure. Multiplier les SCI permet de céder ou de donner des parts sans avoir à découper physiquement les biens immobiliers. Il est possible de transmettre progressivement des parts à ses enfants, en profitant de l’abattement de 100 000 € par enfant en ligne directe, renouvelable tous les quinze ans. Si tous les biens sont dans une seule SCI, la donation porte sur un ensemble indivisible ; si chaque bien (ou groupe de biens) est dans une SCI distincte, on peut cibler précisément ce que l’on transmet à chaque héritier, en évitant une situation d’indivision subie entre enfants aux intérêts divergents.

Séparer patrimoine familial et patrimoine professionnel. Un entrepreneur peut loger ses locaux professionnels dans une SCI dédiée, distincte de la SCI familiale qui détient la résidence secondaire ou les appartements locatifs. Cette séparation clarifie la comptabilité, facilite la cession de l’outil de travail sans toucher au patrimoine privé, et rassure les banques sur la lisibilité des flux.

Adapter la gouvernance entre associés. Deux associés qui investissent ensemble sur un projet ponctuel n’ont pas forcément vocation à partager la gouvernance de l’ensemble du patrimoine de l’un ou de l’autre. Une SCI dédiée à ce projet commun isole la relation juridique et simplifie la sortie de l’un des associés le moment venu, sans impacter les autres structures.

Optimiser la lisibilité bancaire. Une banque qui finance un nouvel immeuble regarde le bilan de la SCI emprunteuse. Si cette SCI ne porte qu’un seul bien, bien valorisé, avec des loyers stables, le dossier est lisible. Si elle porte dix biens de natures très différentes, avec des travaux en cours sur certains, la lecture du risque devient complexe. Des SCI distinctes peuvent améliorer l’accès au crédit et les conditions de caution.

• Isoler les risques juridiques et financiers par bien ou par type d’actif
• Organiser une transmission progressive et ciblée à chaque héritier
• Séparer les patrimoines selon leur nature (familial, professionnel, locatif)
• Simplifier la sortie d’un associé sur un projet ponctuel
• Améliorer la lisibilité des dossiers de financement bancaire
• Adapter la fiscalité selon le régime choisi (IR ou IS) pour chaque bien

Ces motivations sont solides, mais elles ne justifient pas toutes automatiquement la multiplication des structures. La section suivante propose une grille de décision pour trancher entre une SCI unique et plusieurs SCI.

Une SCI pour tous ses biens ou une SCI par bien: la grille de décision

La question n’est pas théorique : elle conditionne des années de gestion, des milliers d’euros de frais, et la fluidité de futures transmissions ou cessions. Voici les critères qui permettent de trancher.

Le cas de la SCI à l’IR avec plusieurs biens. Sous le régime des sociétés de personnes (IR), la SCI est fiscalement transparente : chaque associé déclare sa quote-part de revenus fonciers dans sa propre déclaration. Si un bien génère un déficit foncier et un autre un bénéfice important, ils se compensent au sein de la même SCI. C’est un avantage dans certains cas, un inconvénient dans d’autres (notamment quand les associés ont des tranches marginales d’imposition différentes). Regrouper tous les biens dans une seule SCI à l’IR est déconseillé si la situation fiscale des associés est hétérogène ou si des dispositifs fiscaux de faveur s’appliquent à un seul bien.

Le cas d’un bien sous dispositif fiscal spécifique. Si un immeuble bénéficie d’un régime particulier (type Pinel, déficit foncier, Malraux), il est préférable de le loger dans une SCI à part. Mélanger ce bien avec d’autres actifs dans une SCI unique peut brouiller les obligations déclaratives et exposer à des risques de remise en cause des avantages fiscaux.

La capacité à faire entrer ou sortir des associés. Dans une SCI unique qui détient dix biens, la cession de parts par un associé sortant revient à lui céder une quote-part de l’ensemble du patrimoine. La valorisation est complexe, les négociations sont longues, et la clause d’agrément dans les statuts peut bloquer la situation. Dans une SCI par bien (ou par groupe cohérent de biens), la cession de parts est plus simple à valoriser et à négocier.

Les effets sur la valorisation des parts. Une SCI qui détient un seul immeuble bien identifié est plus facile à valoriser — et donc à céder ou à donner — qu’une SCI qui détient un portefeuille hétérogène. La décote de valorisation appliquée sur les parts de SCI (souvent 10 à 20 % par rapport à la valeur vénale des actifs sous-jacents) peut être réduite si le patrimoine est lisible et cohérent.

Ces arbitrages ont des conséquences fiscales directes, notamment sur le traitement des plus-values lors d’une cession. C’est l’objet de la section suivante.

Fiscalité et plus-values: ce que change le fait d’avoir une ou plusieurs SCI

Le régime fiscal de la SCI — IR ou IS — est le premier déterminant de la fiscalité des plus-values. Il est choisi lors de la constitution (ou lors d’une option ultérieure pour l’IS, irrévocable), et il produit des effets radicalement différents selon que l’on vend l’immeuble ou les parts.

SCI à l’IR : la transparence fiscale. Sous le régime des sociétés de personnes, la SCI n’est pas imposée en tant que telle. Chaque associé est imposé sur sa quote-part de revenus fonciers, à sa tranche marginale, augmentée des prélèvements sociaux (17,2 %). Lors de la vente de l’immeuble, c’est le régime des plus-values immobilières des particuliers qui s’applique : abattement progressif pour durée de détention, exonération totale au bout de vingt-deux ans pour l’impôt sur le revenu et trente ans pour les prélèvements sociaux. La durée de détention est calculée depuis la date d’acquisition du bien par la SCI, pas depuis l’entrée de l’associé dans la structure.

SCI à l’IS : amortissement et imposition à la sortie. Sous l’impôt sur les sociétés, la SCI amortit les immeubles (hors terrain), ce qui réduit le résultat imposable et donc l’impôt annuel sur les loyers. En contrepartie, lors de la vente, la plus-value est calculée sur la valeur nette comptable (après amortissements), ce qui peut produire une plus-value fiscale très élevée même si la valeur de marché n’a que peu progressé. Il n’existe pas d’abattement pour durée de détention à l’IS. C’est pourquoi une SCI à l’IS est souvent pertinente pour des investisseurs qui ne prévoient pas de revendre, ou qui envisagent de transmettre les parts plutôt que l’immeuble.

La distinction entre plus-value immobilière et plus-value sur cession de parts. Vendre l’immeuble détenu par la SCI et vendre ses parts dans la SCI sont deux opérations fiscalement distinctes. Dans une SCI à l’IR, la vente de parts est traitée comme une plus-value immobilière si l’actif principal est un immeuble (article 150 UB du CGI). Dans une SCI à l’IS, la cession de parts relève du régime des plus-values mobilières, soumises au prélèvement forfaitaire unique de 30 % ou, sur option, au barème progressif.

Les leviers légaux de réduction.

• Durée de détention : à l’IR, attendre vingt-deux ans (IR) et trente ans (PS) pour une exonération totale sur la vente de l’immeuble.
• Démembrement de propriété : donner la nue-propriété des parts à ses enfants en conservant l’usufruit permet de réduire la base taxable lors de la transmission, et de faire croître la valeur chez les nus-propriétaires sans droits supplémentaires au terme du démembrement.
• Anticipation de la transmission : céder les parts progressivement via des donations successives, en utilisant l’abattement de 100 000 € par enfant renouvelable tous les quinze ans, plutôt que de vendre l’immeuble et de distribuer le produit.
• Résidence principale : l’exonération de plus-value sur la résidence principale ne s’applique pas si le bien est détenu par une SCI — c’est un argument fort pour ne pas loger sa résidence principale dans une SCI si une revente est envisagée.

Ces mécanismes fiscaux prennent une dimension supplémentaire lorsque l’on envisage une architecture en cascade, où une SCI détient des parts dans une autre SCI.

Une SCI peut-elle détenir une autre SCI: détention en cascade, intérêts et limites

Oui, une SCI peut être associée d’une autre SCI. Rien dans le code civil ne l’interdit, à condition que les statuts de chaque structure le permettent et que l’objet social de la SCI détentrice soit compatible avec la détention de parts sociales dans une autre SCI à objet civil immobilier. C’est la base de ce que les praticiens appellent une détention en cascade ou une structure de type holding civile.

L’intérêt principal : concentrer le contrôle. Une SCI « mère » qui détient des parts dans plusieurs SCI « filles » permet à un associé de contrôler un patrimoine immobilier important en ne détenant que des parts dans la structure faîtière. Pour la transmission, c’est puissant : donner des parts de la SCI mère revient à transmettre indirectement une quote-part de l’ensemble du patrimoine, sans avoir à intervenir sur chaque SCI fille.

La chaîne de gouvernance. Le gérant de la SCI mère exerce les droits d’associé dans les SCI filles. Les décisions importantes (vente d’un immeuble dans une SCI fille, modification de statuts) remontent à la SCI mère, qui vote en assemblée. Cette organisation peut être très efficace pour un patrimoine complexe, à condition que les statuts de chaque structure soient cohérents entre eux et que les pouvoirs du gérant soient clairement définis à chaque niveau.

Les points de vigilance.

• Objet social : la SCI mère doit avoir un objet social qui inclut explicitement la détention de parts sociales dans d’autres sociétés civiles. Un objet social trop restrictif (« gestion et location d’immeubles ») peut être insuffisant.
• Transparence fiscale à l’IR : si toutes les SCI sont à l’IR, la transparence fiscale se propage. Les revenus et les plus-values remontent jusqu’aux associés personnes physiques de la SCI mère, ce qui peut produire des effets complexes. La comptabilité de chaque entité doit être tenue séparément.
• Financement bancaire : les banques regardent avec prudence les montages en cascade. L’emprunt est souscrit au niveau de la SCI qui détient l’immeuble ; la SCI mère peut être appelée à fournir une caution, mais sa capacité à cautionner dépend de la valeur de ses actifs (les parts des SCI filles), dont la valorisation est moins liquide qu’un immeuble direct.
• Risques de requalification : si la SCI mère exerce une activité de gestion active qui s’apparente à une activité commerciale (animation de filiales, facturation de services), elle peut être requalifiée en société commerciale, avec des conséquences fiscales et sociales importantes.
• Complexité comptable : chaque SCI tient sa propre comptabilité. Dans une structure en cascade, il faut également veiller aux conventions intragroupe (prêts entre SCI, refacturation de frais) qui doivent être formalisées et justifiées.

Il est par ailleurs indiqué que la SCI ne peut pas avoir de filiales au sens commercial du terme, et qu’elle ne peut pas devenir la filiale d’une société commerciale. La détention de parts entre SCI civiles reste donc dans le champ civil, ce qui exclut les montages où une SCI détiendrait des parts dans une SARL ou une SAS, sauf à risquer une requalification de l’objet social.

Cette architecture verticale (une SCI qui détient une autre SCI) se distingue d’une architecture horizontale, où deux SCI distinctes achètent ensemble un même bien. C’est ce que la section suivante examine.

Deux SCI peuvent-elles acheter un même bien: indivision, coacquisition et alternatives

Deux SCI peuvent tout à fait acquérir ensemble un bien immobilier. Elles deviennent alors co-indivisaires : chacune détient une quote-part indivise du bien, avec tous les effets du régime de l’indivision. C’est juridiquement possible, mais rarement optimal.

Les effets de l’indivision entre SCI. Sous le régime de l’indivision, chaque co-indivisaire détient une quote-part abstraite sur l’ensemble du bien, et non un droit exclusif sur une partie physique. Les décisions de gestion courante peuvent être prises à la majorité des deux tiers, mais les actes de disposition (vente, hypothèque) requièrent l’unanimité. Si les deux SCI ont des associés différents et des intérêts divergents, le blocage est une menace réelle. La sortie de l’indivision — par partage ou vente — peut être judiciaire si les parties ne s’entendent pas.

Les effets sur la banque. Financer un bien détenu en indivision par deux SCI complique le montage bancaire. Chaque SCI peut emprunter sa quote-part, mais la banque prêteuse voudra des garanties sur l’ensemble du bien (hypothèque ou privilège de prêteur de deniers), ce qui nécessite l’accord des deux SCI. Les cautions croisées et les conventions d’indivision doivent être rédigées avec soin.

Les alternatives plus lisibles.

• Créer une SCI dédiée : plutôt que deux SCI qui achètent ensemble, créer une troisième SCI dont chaque SCI existante est associée. L’immeuble est détenu par cette SCI dédiée, les droits de chaque SCI s’exercent via ses parts sociales. La gouvernance est plus claire, la banque finance une seule entité, et la sortie d’un associé (une des deux SCI) se fait par cession de parts.
• Apport ou cession ultérieure : une SCI achète seule le bien, puis cède une partie de ses parts à la seconde SCI. Cette approche évite la coacquisition en indivision et permet de structurer la gouvernance avant l’entrée du second associé.
• Convention d’indivision formalisée : si la coacquisition en indivision est retenue malgré tout, une convention d’indivision détaillée (durée, règles de gestion, droit de préemption, modalités de sortie) est indispensable pour prévenir les conflits.

Les effets fiscaux. Dans une indivision entre deux SCI à l’IR, chaque SCI déclare sa quote-part de revenus fonciers, qui remonte ensuite à ses propres associés. La chaîne de transparence fiscale s’allonge, ce qui complexifie les déclarations. Dans une SCI dédiée à l’IS, la situation est plus simple : la SCI dédiée est imposée à l’IS, et les dividendes remontent aux SCI associées selon leur régime respectif.

Ces questions de structure horizontale ou verticale se heurtent toutes, à un moment ou un autre, aux contraintes pratiques de la gestion multi-SCI. C’est ce que la section suivante quantifie.

Les limites pratiques quand on possède plusieurs SCI: coûts, gestion et conformité

C’est ici que se situe la vraie limite : non pas dans la loi, mais dans la charge opérationnelle. Posséder plusieurs SCI, c’est multiplier les obligations, les coûts et les risques d’erreur.

Les coûts de création. Chaque SCI nécessite la rédaction de statuts (entre 500 et 2 000 € si un professionnel intervient), des frais de greffe (environ 70 à 100 €), et l’ouverture d’un compte bancaire dédié. Pour une SCI qui détient un immeuble acquis à crédit, des frais de garantie bancaire s’ajoutent. Multiplier les structures, c’est multiplier ces coûts d’entrée.

Les obligations comptables et déclaratives. Avoir plusieurs SCI augmente mécaniquement les obligations : plus de comptabilité et plus de formalisme juridique, avec des coûts administratifs supplémentaires si l’on recourt à un professionnel. Une SCI à l’IR doit tenir une comptabilité de trésorerie et produire une déclaration de résultats (formulaire 2072) chaque année. Une SCI à l’IS doit tenir une comptabilité d’engagement complète, établir des comptes annuels et les déposer au greffe. Pour cinq SCI à l’IS, cela représente cinq bilans, cinq comptes de résultat, cinq déclarations fiscales — soit plusieurs milliers d’euros d’honoraires d’expert-comptable par an.

La tenue des assemblées. Chaque SCI doit tenir au moins une assemblée générale ordinaire par an pour approuver les comptes. Le gérant doit convoquer les associés, établir un procès-verbal, et conserver les registres. Dans une SCI familiale avec peu d’associés, c’est souvent négligé — ce qui peut avoir des conséquences lors d’un contrôle fiscal ou d’un litige entre associés.

Les comptes courants d’associés et les conventions intragroupe. Quand plusieurs SCI appartiennent aux mêmes associés, des flux financiers entre structures (prêts, avances de trésorerie, refacturation de frais de gestion) sont fréquents. Ces flux doivent être formalisés par des conventions écrites, à des conditions de marché, sous peine de requalification en acte anormal de gestion ou en distribution déguisée de bénéfices.

La charge pour le gérant. Le gérant d’une SCI gère la relation avec les locataires, suit les travaux, convoque les assemblées, signe les baux, déclare les revenus. Si la même personne est gérant de cinq SCI, la charge administrative est considérable. Une erreur dans une déclaration, un retard dans le dépôt des comptes, ou un oubli de renouvellement d’assurance peut avoir des conséquences sur l’ensemble du patrimoine.

Les attentes des banques. Lorsqu’un investisseur multiplie les SCI, chaque nouvelle demande de financement est examinée à l’aune de l’ensemble de ses engagements. La banque regarde le taux d’endettement global, les cautions déjà accordées, et la cohérence du montage. Une personne caution de cinq SCI endettées peut se voir refuser un nouveau crédit, non pas parce que le projet est mauvais, mais parce que l’exposition globale dépasse les ratios acceptables.

• Frais de création : 600 à 2 500 € par SCI
• Frais annuels de gestion comptable : 800 à 2 500 € par SCI à l’IS, 300 à 800 € par SCI à l’IR
• Assemblées générales : au moins une par an et par SCI
• Déclarations fiscales : une par SCI et par an
• Conventions intragroupe : obligatoires pour tout flux entre SCI liées

Ces contraintes ne sont pas rédhibitoires, mais elles doivent être intégrées dans la décision de créer une nouvelle structure. La méthode pour arbitrer rationnellement suit.

Méthode pour choisir le bon nombre de SCI et sécuriser son montage

Avant de créer une nouvelle SCI — ou de décider de tout regrouper dans une seule — voici une checklist décisionnelle structurée en cinq étapes.

Étape 1 : Définir l’objectif principal de chaque bien. Revente à court terme ? Transmission à long terme ? Génération de revenus locatifs ? Occupation personnelle ou professionnelle ? La réponse conditionne le régime fiscal (IR pour la transmission et la revente, IS pour l’optimisation des revenus sur longue durée) et donc l’architecture.

Étape 2 : Cartographier les associés et leurs intérêts. Qui sont les associés sur chaque bien ? Ont-ils les mêmes objectifs, les mêmes horizons de temps, les mêmes situations fiscales personnelles ? Des associés aux profils divergents sur un même bien justifient une SCI dédiée avec des statuts adaptés (clause d’agrément, règles de majorité, droit de préemption entre associés).

Étape 3 : Trancher IR ou IS pour chaque structure. L’option pour l’IS est irrévocable. Elle doit être prise en connaissance de cause, en projetant les flux sur dix à vingt ans. Pour un bien destiné à être revendu dans moins de dix ans, l’IR est généralement plus favorable (abattement pour durée de détention). Pour un bien de rendement conservé sur le long terme avec des loyers élevés, l’IS peut être pertinent grâce à l’amortissement.

Étape 4 : Prévoir les scénarios de sortie dès la rédaction des statuts. Les statuts doivent anticiper : comment un associé sort-il ? À quel prix ses parts sont-elles valorisées ? Qui a un droit de préemption ? Que se passe-t-il en cas de décès d’un associé ? Ces clauses évitent les blocages et les litiges coûteux. Pour une SCI familiale, la clause d’agrément est souvent indispensable pour éviter qu’un héritier inconnu entre dans la structure.

Étape 5 : Valider avec les bons professionnels selon les enjeux.

• Notaire : pour les apports en nature, les donations de parts, le démembrement de propriété, et les actes d’acquisition.
• Expert-comptable : pour le choix IR/IS, la tenue des comptes, les déclarations fiscales, et les conventions intragroupe.
• Avocat : pour la rédaction des statuts complexes, les pactes d’associés, les montages en cascade, et les situations de conflit.

Pour les patrimoines importants, le pacte Dutreil peut être envisagé pour réduire les droits de transmission sur les parts de SCI à caractère professionnel, sous conditions strictes. Le démembrement de propriété (donation de la nue-propriété des parts aux enfants, conservation de l’usufruit par les parents) reste l’outil le plus utilisé pour optimiser la transmission d’un patrimoine détenu en SCI.

Une dernière précaution : la location meublée est une activité commerciale. Une SCI qui loue des biens meublés de manière habituelle peut être requalifiée en société commerciale, perdant son statut civil et ses avantages associés. Si des biens meublés sont envisagés, une structure dédiée (SARL de famille, SAS) est préférable à une SCI.

FAQ

Quel est l’intérêt d’avoir plusieurs SCI ?

Avoir plusieurs SCI permet d’isoler les risques juridiques et financiers entre les biens, d’organiser une transmission ciblée à chaque héritier sans créer d’indivision, d’adapter la gouvernance et le régime fiscal à chaque actif, et de simplifier les dossiers de financement bancaire en présentant des structures lisibles et cohérentes.

Comment ne pas payer de plus value SCI ?

Dans une SCI à l’IR, la plus-value immobilière est exonérée d’impôt sur le revenu après vingt-deux ans de détention, et de prélèvements sociaux après trente ans. Le démembrement de propriété et la donation progressive de parts permettent de transmettre la valeur sans déclencher de plus-value de cession. À l’IS, il n’existe pas d’exonération liée à la durée : la stratégie consiste alors à conserver le bien et à transmettre les parts plutôt qu’à vendre l’immeuble.

Est-ce qu’une SCI peut détenir une autre SCI ?

Oui, une SCI peut être associée d’une autre SCI, à condition que son objet social le permette et que la structure reste dans le champ civil. Ce montage en cascade est utilisé pour centraliser le contrôle d’un patrimoine dispersé et faciliter la transmission. Il impose une vigilance particulière sur la comptabilité de chaque entité, les conventions intragroupe, et le financement bancaire.

Est-ce que 2 SCI peuvent acheter un bien immobilier ?

Deux SCI peuvent acquérir ensemble un bien en indivision, mais ce montage est rarement optimal : il génère des risques de blocage, complique le financement et alourdit la fiscalité. La solution préférable est de créer une troisième SCI dédiée, dont les deux SCI existantes sont associées, ou de procéder par cession de parts après une acquisition initiale par une seule SCI.

Le nombre de SCI n’est jamais une fin en soi. C’est la cohérence entre l’architecture choisie, les objectifs patrimoniaux, le régime fiscal et la capacité opérationnelle à gérer les structures qui détermine la bonne réponse — toujours singulière, jamais universelle.