Mise aux normes électriques d’un bail commercial : tout savoir

Signer un bail commercial sans avoir vérifié l’état de l’installation électrique du local, c’est souvent ouvrir la porte à des litiges coûteux, des travaux imprévus et, dans les cas les plus graves, une fermeture administrative. Pourtant, la répartition des responsabilités entre bailleur et preneur en matière d’électricité reste l’un des points les plus mal maîtrisés des négociations locatives. Qui doit mettre aux normes ? Qui paie ? Quels documents exiger avant de signer ? Ce guide répond à ces questions avec précision, en s’appuyant sur les textes applicables, la jurisprudence et les pratiques documentaires qui permettent de sécuriser l’exploitation du local du premier jour jusqu’au renouvellement.

Ce que recouvre la mise aux normes électriques dans un local commercial

La confusion entre mise aux normes, mise en conformité et mise en sécurité est fréquente, y compris chez des professionnels de l’immobilier. Ces trois notions ne recouvrent pourtant pas les mêmes obligations, ni les mêmes travaux, ni les mêmes responsabilités.

La mise aux normes désigne l’ensemble des travaux permettant à une installation électrique de respecter les référentiels techniques en vigueur, notamment la norme NF C 15-100 pour les installations basse tension. Elle peut concerner le tableau électrique, le câblage, les disjoncteurs différentiels, la mise à la terre ou encore la protection des circuits. C’est une démarche technique, vérifiable par un professionnel qualifié et pouvant faire l’objet d’une attestation de conformité.

La mise en conformité est une notion plus large, juridique autant que technique : elle intègre le respect de l’ensemble des textes réglementaires applicables au local — code de la construction, code du travail, règlements de sécurité pour les ERP, prescriptions du décret tertiaire pour les bâtiments à usage tertiaire. Un local peut être techniquement aux normes NF C 15-100 et pourtant non conforme à la réglementation ERP si ses équipements d’éclairage de sécurité ou son alarme incendie sont absents ou défaillants.

La mise en sécurité, enfin, répond à une urgence : elle vise à éliminer un danger immédiat pour les personnes, indépendamment du respect complet des normes. Un tableau électrique vétuste présentant un risque d’incendie, des fils conducteurs dénudés, un disjoncteur différentiel hors service — autant de situations qui appellent une intervention immédiate, avant même de parler de mise en conformité complète.

Dans un local commercial, le périmètre électrique à considérer avant toute ouverture comprend :

• L’installation électrique intérieure : tableau électrique, câblage, prises, disjoncteurs différentiels, mise à la terre, protection des circuits selon l’activité.
• Le compteur électrique et le point de livraison géré par Enedis, ainsi que, le cas échéant, un sous-compteur en immeuble collectif.
• Les équipements de sécurité incendie liés à l’électricité : éclairage de sécurité, alarme incendie, détecteurs de fumée, blocs autonomes d’éclairage de sécurité (BAES).
• Les contraintes spécifiques à l’activité : un restaurant, un salon de coiffure ou un atelier de production n’ont pas les mêmes besoins en puissance ni les mêmes risques électriques qu’un bureau.

La distinction entre ces trois niveaux n’est pas académique : elle détermine directement qui doit agir, dans quel délai, et à qui incombe la charge financière. Un bailleur peut être contraint à une mise en sécurité immédiate même si le bail prévoit que le preneur prend les locaux « en l’état », dès lors qu’un danger réel est identifié. Ces nuances seront au cœur des sections suivantes, à commencer par les référentiels techniques qui s’imposent selon la nature du local.

Les règles applicables : normes techniques et obligations selon le type de local

L’identification des normes applicables conditionne la nature et l’étendue des travaux à réaliser. Plusieurs référentiels coexistent, et leur articulation dépend du type de local, de son usage et de son statut au regard de la réglementation sur les établissements recevant du public.

La norme NF C 15-100 constitue la référence technique de base pour toute installation électrique basse tension en France. Elle fixe les règles de conception, de réalisation et de vérification des installations : protection des personnes contre les chocs électriques, dimensionnement des câbles, sélectivité des protections, mise à la terre, disjoncteurs différentiels de 30 mA en tête de circuit. La norme NF C 14-100, quant à elle, régit les installations de branchement entre le réseau de distribution public (Enedis) et les installations intérieures — autrement dit, tout ce qui concerne le compteur électrique, le point de livraison et les conditions d’alimentation du local.

Pour les locaux commerciaux accueillant du public, la question de la classification ERP (établissement recevant du public) est déterminante. Un commerce ouvert à la clientèle est, dans la très grande majorité des cas, un ERP au sens du code de la construction et de l’habitation. La classification dépend de l’effectif accueilli et de l’activité :

• Catégories 1 à 4 : établissements dont l’effectif dépasse certains seuils (de plus de 1 500 personnes pour la catégorie 1 à plus de 19 personnes pour la catégorie 4).
• Catégorie 5 : établissements dont l’effectif est inférieur aux seuils précédents — la majorité des commerces de proximité.

Être classé ERP implique des exigences électriques renforcées, au-delà de la simple conformité NF C 15-100. Les obligations concrètes incluent :

• La présence d’un système d’éclairage électrique adapté à l’activité et aux voies d’évacuation.
• Un éclairage de sécurité fonctionnel (blocs autonomes ou source centralisée) permettant l’évacuation en cas de coupure de courant.
• Une alarme incendie conforme à la catégorie de l’établissement, avec détecteurs de fumée, déclencheurs manuels et diffuseurs sonores.
• Des moyens de lutte contre l’incendie : extincteurs, robinets d’incendie armés selon la superficie.
• L’entretien régulier de l’ensemble de ces équipements pour qu’ils restent opérationnels.

La commission consultative départementale de sécurité et d’accessibilité (instance locale de la commission de sécurité) est habilitée à contrôler ces installations. Elle intervient avant l’autorisation d’ouverture délivrée par le maire, puis lors de visites périodiques ou inopinées pendant l’exploitation. Un avis défavorable peut bloquer l’ouverture ou imposer la fermeture du local.

Pour les locaux de travail (bureaux, ateliers, entrepôts avec salariés), le code du travail ajoute des obligations propres à l’employeur-locataire : vérification périodique des installations électriques par un organisme accrédité, tenue d’un registre de sécurité, signalement des anomalies. Le décret tertiaire impose par ailleurs, pour les bâtiments à usage tertiaire de plus de 1 000 m², des objectifs de réduction de la consommation d’énergie qui peuvent impliquer des modifications de l’installation électrique.

Dans une copropriété, les parties communes (colonnes montantes, tableau général basse tension) relèvent du syndicat, ce qui peut compliquer la création d’un nouveau point de livraison ou la modification de la puissance souscrite. Ces contraintes doivent être anticipées avant la signature du bail.

Une fois le cadre normatif posé, la question centrale devient celle de la responsabilité : qui, du bailleur ou du preneur, doit s’assurer que ces exigences sont satisfaites et qui doit financer les travaux nécessaires ?

Qui est responsable : obligations du bailleur et du locataire en matière d’électricité

La répartition des responsabilités en matière d’électricité dans un bail commercial repose sur un socle juridique clair, même si la pratique contractuelle introduit souvent des zones de friction.

Le bailleur est soumis à une obligation de délivrance posée par les articles 1719 et 1720 du code civil : il doit délivrer la chose louée en bon état de réparations de toute espèce, et l’entretenir en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée. Appliquée à l’électricité, cette obligation signifie que la mise aux normes électriques du local commercial incombe au propriétaire bailleur. Un local livré avec une installation vétuste, dangereuse ou non conforme aux normes applicables constitue un manquement à cette obligation, susceptible d’engager la responsabilité civile du bailleur.

Pour être en conformité, le bailleur doit faire appel à un professionnel de l’électricité qualifié pour le secteur tertiaire — une qualification spécifique qui garantit la maîtrise des exigences propres aux locaux professionnels et commerciaux, distinctes de celles applicables aux logements.

Le preneur, de son côté, assume plusieurs responsabilités :

• L’usage normal de l’installation : ne pas surcharger les circuits, ne pas modifier l’installation sans autorisation du bailleur.
• L’entretien courant des équipements dont il a l’usage : remplacement des ampoules, vérification des équipements de sécurité incendie dont il est responsable en tant qu’exploitant ERP.
• Les vérifications périodiques imposées par le code du travail s’il est employeur, et la tenue du registre de sécurité.
• Les adaptations de l’installation rendues nécessaires par son activité propre : une boulangerie qui installe des fours industriels doit adapter les circuits en conséquence, ce qui relève en principe de ses travaux d’aménagement.

Les points de friction les plus fréquents concernent :

• La vétusté de l’installation : un tableau électrique obsolète, des câbles en mauvais état, l’absence de disjoncteur différentiel — le bailleur ne peut pas invoquer une clause de prise en l’état pour s’exonérer de la remise en état d’une installation dangereuse.
• Les travaux imposés par l’administration : lorsque la mairie ou la commission de sécurité impose des travaux de mise en conformité, la question de qui doit les réaliser et les financer est souvent source de litige.
• La transformation du local : si le preneur modifie l’usage du local (passage d’un bureau à un restaurant, par exemple), les mises aux normes rendues nécessaires par ce changement d’usage lui incombent en principe.

La jurisprudence est venue préciser ces frontières. Dans un arrêt de la Cour de cassation, troisième chambre civile, du 15 février 2018, les juges ont rappelé qu’en l’absence de stipulation expresse mettant les travaux de mise aux normes à la charge du locataire, ces travaux incombent au bailleur. Dans cette affaire, le locataire avait reçu une lettre de la mairie l’invitant à procéder à des travaux de mise en conformité aux normes de sécurité incendie. Il avait demandé l’autorisation à la bailleresse, réalisé les travaux, obtenu la mainlevée d’un avis défavorable de la commission de sécurité, puis demandé le remboursement au bailleur. Le bail contenait une clause de prise des locaux « en l’état » et une clause mettant à la charge du locataire l’entretien des compteurs, fils conducteurs et canalisations. Ces clauses ont été jugées imprécises et insuffisantes pour transférer la charge des travaux de mise aux normes au locataire.

Ce principe jurisprudentiel — le bailleur ne peut pas s’exonérer par une clause générale des travaux rendus nécessaires par des vices affectant l’installation électrique — est aujourd’hui solidement établi. Reste à comprendre comment la loi Pinel et les clauses du bail modulent concrètement la répartition financière de ces travaux.

Qui paie les travaux de mise en conformité : principes, clauses du bail et effet de la loi Pinel

La question du financement des travaux électriques est au cœur de nombreux litiges en bail commercial. La réponse dépend de la nature des travaux, de la rédaction des clauses du bail et des règles introduites par la loi Pinel de 2014.

Le point de départ est la distinction entre les grandes catégories de travaux :

La loi Pinel, promulguée en 2014 et codifiée dans le code de commerce, a introduit une règle fondamentale : les charges relatives aux travaux de rénovation ou de mise en conformité ne peuvent plus être transférées au locataire dans un bail commercial. Concrètement, une clause qui mettrait à la charge du preneur le coût de la réfection de l’installation électrique, du remplacement du tableau électrique ou de la mise aux normes NF C 15-100 est réputée non écrite. Cette protection est d’ordre public : les parties ne peuvent pas y déroger par accord contractuel.

L’article 606 du code civil, qui définit les grosses réparations, est le pivot de cette analyse. La jurisprudence considère que la réfection complète d’une installation électrique — remplacement du câblage, du tableau, des protections — entre dans cette catégorie. Son coût ne peut pas être mis à la charge du locataire, sauf stipulation expresse, précise et circonstanciée du bail — et encore, cette possibilité est aujourd’hui très encadrée depuis la loi Pinel.

En pratique, plusieurs situations méritent une attention particulière :

• Les clauses de refacturation des charges : certains baux prévoient la refacturation au preneur de travaux réalisés sur les parties communes ou les équipements collectifs. Depuis la loi Pinel, une liste limitative des charges récupérables doit être annexée au bail, et les travaux de mise en conformité n’en font pas partie.
• Les clauses « travaux » négociées : il est fréquent que le preneur accepte de réaliser des travaux d’aménagement à sa charge en échange d’une franchise de loyer. Ces clauses sont licites, mais elles ne peuvent pas couvrir des travaux qui incombent légalement au bailleur — notamment la mise aux normes électriques.
• La répartition des charges dans les centres commerciaux : les baux de centres commerciaux comportent souvent des clauses complexes de répartition des charges techniques. La vigilance s’impose sur tout poste lié à l’électricité des parties communes, aux tableaux généraux ou aux transformateurs.

Un point pratique souvent négligé : lorsque le preneur réalise des travaux de mise en conformité à la demande de l’administration (comme dans l’affaire du 15 février 2018), il doit impérativement obtenir l’accord écrit du bailleur avant d’intervenir, conserver toutes les factures et demander expressément le remboursement. À défaut, il risque de perdre son droit à remboursement.

La maîtrise de ces règles suppose aussi de comprendre comment est organisée l’alimentation électrique du local — ce qui amène directement à la question du compteur et du contrat d’électricité.

Compteur, sous-compteur et contrat d’électricité : ce qu’il faut prévoir dans le bail

L’alimentation électrique d’un local commercial soulève des questions pratiques que le bail doit anticiper avec précision, sous peine de créer des situations inextricables entre bailleur, preneur, Enedis et fournisseur d’électricité.

Le principe est simple : le contrat d’électricité (abonnement et fourniture) doit être souscrit par le locataire, puisque c’est lui qui a l’usage de l’électricité. Il choisit son fournisseur d’électricité, définit la puissance souscrite en fonction de son activité, et règle directement ses consommations. Cette règle vaut lorsque le local dispose d’un point de livraison individuel, c’est-à-dire d’un compteur électrique dédié géré par Enedis.

Mais la réalité des locaux commerciaux, notamment en immeuble collectif ou en galerie marchande, est souvent plus complexe :

• Absence de compteur individuel : le local est alimenté via le compteur général de l’immeuble ou du bailleur. Dans ce cas, le preneur ne peut pas souscrire de contrat direct auprès d’Enedis. La consommation est refacturée par le bailleur, ce qui soulève des questions de transparence, de tarification et de preuve.
• Sous-compteur : le bailleur installe un sous-compteur pour mesurer la consommation du local. La refacturation se fait sur la base des relevés du sous-compteur, généralement au tarif bailleur majoré d’éventuels frais de gestion. Le bail doit préciser le mode de calcul, la périodicité des relevés et les modalités de contestation.
• Création d’un nouveau point de livraison : lorsque le local n’a jamais eu de compteur individuel, la création d’un point de livraison nécessite une demande auprès d’Enedis et des travaux de raccordement. Qui finance ces travaux ? Le bail doit le prévoir explicitement. En l’absence de stipulation, le principe de délivrance d’un local conforme à son usage plaide pour que le bailleur en assume la charge.

Les risques liés à une situation mal encadrée sont concrets :

• Refacturation opaque sans justificatif de consommation réelle.
• Impossibilité pour le preneur de choisir son fournisseur d’électricité et de bénéficier des tarifs du marché.
• Litige sur la puissance disponible : si l’activité du preneur nécessite une puissance supérieure à ce que permet le branchement existant, qui finance l’augmentation de puissance auprès d’Enedis ?
• En cas de défaillance du bailleur (non-paiement de la facture générale), le preneur peut se retrouver privé d’électricité sans recours direct.

Les clauses à intégrer dans le bail pour sécuriser ces points :

• Identification précise du point de livraison et du numéro de compteur ou de sous-compteur.
• Modalités de refacturation : base tarifaire, périodicité, justificatifs à fournir.
• Engagement du bailleur à maintenir l’alimentation électrique disponible pendant toute la durée du bail.
• Conditions de création d’un compteur individuel si le local n’en dispose pas.
• Sort du sous-compteur en fin de bail : propriété, remise en état, lecture de sortie.

Ces dispositions contractuelles doivent s’articuler avec les documents qui prouvent l’état de l’installation au moment de la prise de possession — ce qui conduit directement à la question des diagnostics et des pièces de conformité.

Diagnostics, contrôles et preuves de conformité : les documents à exiger et à conserver

La documentation de la conformité électrique est l’outil de prévention des litiges le plus efficace dont disposent bailleur et preneur. Elle constitue la preuve de l’état de l’installation à un moment donné et détermine qui doit répondre d’une dégradation ou d’une non-conformité apparue en cours de bail.

Contrairement au bail d’habitation, le diagnostic électrique n’est pas légalement obligatoire dans un bail commercial. Mais son absence ne dispense pas le bailleur de son obligation de délivrance d’un local conforme, et elle l’expose à ne pas pouvoir prouver l’état de l’installation en cas de litige. En pratique, faire réaliser un rapport de vérification de l’installation électrique avant la signature du bail est une précaution élémentaire pour les deux parties.

Les documents utiles à rassembler et à conserver sont les suivants :

• Rapport de vérification de l’installation électrique : réalisé par un organisme accrédité ou un électricien qualifié, il identifie les anomalies, les non-conformités à la norme NF C 15-100 et les points de danger. Il doit être daté et signé.
• Attestation de conformité (Consuel) : délivrée par le Consuel après vérification d’une installation neuve ou entièrement rénovée, elle atteste que l’installation respecte les règles de sécurité en vigueur. Son obtention est obligatoire pour le raccordement au réseau Enedis après travaux.
• Procès-verbal de la commission de sécurité : pour les ERP, le PV de visite de la commission de sécurité mentionne les observations, les prescriptions et l’avis rendu (favorable ou défavorable). Il doit être conservé et ses prescriptions exécutées dans les délais impartis.
• Rapports de vérifications périodiques : imposés par le code du travail pour les locaux avec salariés, ces rapports annuels ou triennaux selon les installations documentent l’état de l’installation en cours d’exploitation.
• Factures et devis de travaux : toute intervention sur l’installation électrique doit être documentée par une facture d’un professionnel qualifié, avec description des travaux réalisés.

L’intégration de ces documents dans les actes liés au bail est essentielle :

• L’état des lieux d’entrée doit mentionner l’état apparent de l’installation électrique (tableau, prises, éclairage de sécurité, alarme incendie) et référencer les documents de conformité disponibles. Un état des lieux muet sur l’électricité est une source de litige garantie.
• L’annexe environnementale, obligatoire pour les baux de locaux de plus de 2 000 m² à usage de bureaux ou de commerces, doit inclure des informations sur les consommations énergétiques et les équipements. Elle constitue un cadre de suivi de la performance électrique du local.
• Les annexes au bail : les rapports de vérification, l’attestation Consuel et les PV de commission de sécurité doivent être annexés au bail ou à l’état des lieux, avec référence explicite dans le corps du contrat.

Une bonne pratique : prévoir dans le bail une clause de communication obligeant chaque partie à transmettre à l’autre, dans un délai défini, tout rapport, PV ou mise en demeure relatif à l’installation électrique. Cette clause prévient les situations où un avis défavorable de la commission de sécurité reste sans suite parce que chacun attendait que l’autre agisse.

Ces documents ne servent pas seulement à prévenir les litiges : ils constituent aussi les pièces à produire lorsqu’une non-conformité est constatée et que les responsabilités doivent être établies.

Non-conformité : risques, responsabilités et recours amiables ou contentieux

Une installation électrique non conforme dans un local commercial expose à des conséquences qui vont bien au-delà du simple désagrément technique. Les risques sont à la fois humains, administratifs, financiers et juridiques.

Pour les personnes d’abord : une installation défaillante est une cause majeure d’incendie et d’électrocution. Dans un local commercial accueillant du public ou des salariés, les conséquences d’un accident peuvent être dramatiques. La responsabilité civile — et potentiellement pénale — du bailleur et du preneur peut être engagée, selon la nature de la défaillance et la répartition des obligations.

Sur le plan administratif : pour un ERP, la commission de sécurité peut rendre un avis défavorable à l’ouverture ou imposer la fermeture de l’établissement. Le maire dispose du pouvoir de prendre un arrêté de fermeture administrative. Une telle fermeture entraîne une perte d’exploitation immédiate, sans garantie de recours rapide. Les assureurs peuvent par ailleurs refuser de couvrir un sinistre survenu dans un local dont l’installation électrique était connue comme non conforme.

Sur le plan contractuel et judiciaire, plusieurs recours sont ouverts au preneur face à un bailleur défaillant :

• La mise en demeure : première étape indispensable, elle doit être adressée par lettre recommandée avec accusé de réception, en décrivant précisément les non-conformités constatées et en fixant un délai d’exécution raisonnable. Elle constitue le point de départ de toute action ultérieure.
• L’expertise judiciaire : en cas de contestation sur la nature ou l’étendue des travaux nécessaires, une expertise judiciaire permet d’établir contradictoirement l’état de l’installation et les responsabilités.
• La suspension des loyers : dans des cas très précis, lorsque la non-conformité rend le local impropre à son usage, le preneur peut invoquer l’exception d’inexécution. Cette voie est risquée et doit être utilisée avec l’appui d’un conseil juridique.
• La résolution du bail : si le manquement du bailleur est suffisamment grave (local inutilisable, danger immédiat), le preneur peut demander la résolution judiciaire du bail aux torts du bailleur, avec indemnisation.
• Les travaux d’office : autorisé par le juge, le preneur peut faire réaliser les travaux nécessaires aux frais du bailleur, après mise en demeure restée sans effet.

Du côté du bailleur, les risques en cas de non-conformité incluent :

• Remboursement des travaux réalisés par le preneur à sa place.
• Indemnisation de la perte d’exploitation si la fermeture administrative est liée à une défaillance de l’installation dont il est responsable.
• Responsabilité pénale en cas d’accident corporel imputable à l’installation.

La jurisprudence rappelle que le bailleur ne peut pas opposer au preneur une clause générale de prise en l’état ou d’entretien pour échapper à sa responsabilité lorsque la non-conformité préexistait à la prise de possession. La preuve de l’état de l’installation à la date d’entrée dans les lieux — et donc la qualité de l’état des lieux et des annexes — est déterminante.

Ces risques rendent indispensable une démarche de vérification rigoureuse avant la signature du bail et avant l’ouverture du local — c’est précisément l’objet de la checklist qui suit.

Checklist avant signature et avant ouverture : audit, budget, planning et clauses à sécuriser

Une démarche structurée en deux temps — avant la signature du bail, puis avant l’ouverture — permet de neutraliser la quasi-totalité des risques liés à l’électricité dans un local commercial.

Avant la signature du bail :

• Visite technique avec un électricien qualifié tertiaire : ne pas se fier à une inspection visuelle. Faire vérifier le tableau électrique, l’état du câblage apparent, la présence et le bon état des disjoncteurs différentiels, la mise à la terre, l’éclairage de sécurité et l’alarme incendie. Demander un rapport écrit.
• Identifier le point de livraison : vérifier l’existence d’un compteur individuel, sa puissance souscrite, et si elle correspond aux besoins de l’activité envisagée. Contacter Enedis si nécessaire pour connaître les conditions d’augmentation de puissance ou de création d’un nouveau point de livraison.
• Demander les documents de conformité disponibles : rapport de vérification, attestation Consuel, PV de commission de sécurité, rapports de vérification périodique. Leur absence est un signal d’alerte.
• Vérifier le statut ERP du local : se renseigner auprès de la mairie sur la catégorie ERP et les éventuelles prescriptions en cours.
• Estimer le budget de mise aux normes : sur la base du rapport de l’électricien, obtenir un devis chiffré avant de négocier le loyer ou les conditions d’entrée dans les lieux. Un tableau électrique à remplacer, un éclairage de sécurité à installer, une mise à la terre à refaire — ces postes peuvent représenter plusieurs milliers d’euros.

Clauses à sécuriser dans le bail :

• Clause travaux : si des travaux de mise aux normes sont nécessaires, les faire prendre en charge expressément par le bailleur, avec un calendrier d’exécution et une franchise de loyer pendant la période de travaux.
• Clause compteur et sous-compteur : préciser le mode d’alimentation, les modalités de refacturation et les conditions de création d’un compteur individuel.
• Clause d’autorisation de travaux : prévoir une procédure simplifiée pour les travaux d’adaptation à l’activité du preneur, avec délai de réponse du bailleur.
• Clause de communication des documents de sécurité : obligation réciproque de transmission des rapports, PV et mises en demeure relatifs à l’installation électrique.
• Répartition des charges : vérifier la liste limitative des charges récupérables et s’assurer qu’aucun poste de mise en conformité n’y figure.

Avant l’ouverture du local :

• Faire réaliser la vérification réglementaire de l’installation par un organisme accrédité si le local emploie des salariés.
• Solliciter la visite de la commission de sécurité pour les ERP soumis à autorisation d’ouverture et obtenir l’avis favorable avant toute ouverture au public.
• Souscrire le contrat d’électricité auprès du fournisseur choisi, avec la puissance adaptée à l’activité.
• Réaliser un état des lieux d’entrée détaillé, mentionnant l’état de l’installation électrique et annexant les documents de conformité disponibles.
• Ouvrir et tenir à jour le registre de sécurité dès le premier jour d’exploitation.

Un bail commercial de 3, 6 ou 9 ans représente un engagement long. Les quelques jours investis dans une vérification rigoureuse de l’installation électrique avant la signature sont sans commune mesure avec le coût d’un litige, d’une fermeture administrative ou d’un accident.

FAQ

Qui doit payer la mise aux normes électriques dans un bail commercial ?

La mise aux normes électriques incombe en principe au bailleur, qui doit délivrer un local conforme à son usage. Depuis la loi Pinel de 2014, les travaux de mise en conformité ne peuvent pas être transférés au locataire. Une clause contractuelle ne peut y déroger que si elle est expresse, précise et circonstanciée — et encore, cette possibilité est très encadrée par la jurisprudence.

Le bailleur est-il obligé de fournir une installation électrique conforme dans un local commercial ?

Oui. Les articles 1719 et 1720 du code civil imposent au bailleur de délivrer le local en bon état et de l’entretenir en état de servir à l’usage convenu. Une installation électrique vétuste, dangereuse ou non conforme aux normes applicables constitue un manquement à cette obligation, engageant la responsabilité civile du bailleur.

Qui doit souscrire le contrat d’électricité dans un bail commercial ?

Le locataire doit souscrire le contrat d’électricité auprès du fournisseur de son choix, car c’est lui qui a l’usage de l’électricité. Cette règle s’applique lorsque le local dispose d’un point de livraison individuel. En l’absence de compteur individuel, la consommation est refacturée par le bailleur selon les modalités prévues au bail.

Que faire si le local est loué sans compteur électrique individuel ?

Le bail doit prévoir explicitement les modalités de refacturation de l’électricité (base tarifaire, justificatifs, périodicité) et, si possible, la pose d’un sous-compteur pour mesurer la consommation réelle. La création d’un point de livraison individuel auprès d’Enedis est possible mais nécessite des travaux dont la charge doit être négociée avant la signature.

Quels sont les risques en cas de non-conformité électrique d’un commerce ?

Les risques sont multiples : fermeture administrative prononcée par la commission de sécurité ou le maire pour les ERP, perte d’exploitation, refus de garantie par l’assureur en cas de sinistre, responsabilité civile et pénale en cas d’accident corporel, et action en justice du locataire pour obtenir le remboursement des travaux réalisés à la place du bailleur défaillant.

La sécurité électrique d’un local commercial n’est pas une formalité : c’est une condition d’exploitation. Bailleur et preneur ont tout intérêt à documenter précisément l’état de l’installation dès la prise de possession, à négocier des clauses claires sur les travaux et les charges, et à maintenir à jour les preuves de conformité tout au long du bail. C’est à ce prix que le renouvellement se passe sans contentieux.