Procédure d’expulsion d’un locataire de bail commercial

Expulser un locataire en bail commercial n’est pas une décision que l’on prend à la légère, ni une procédure que l’on improvise. Entre le premier impayé et la libération effective des locaux, plusieurs mois s’écoulent, jalonnés d’actes formels, de délais incompressibles et de pièges procéduraux qui peuvent annuler tout le travail accompli. Bailleurs comme locataires ont intérêt à comprendre précisément ce qui se passe, à quelle étape, et pourquoi une erreur de rédaction sur un commandement de payer peut coûter une année de procédure.

Ce que recouvre une expulsion en bail commercial et quand elle est possible

L’expulsion en bail commercial désigne la libération forcée des locaux commerciaux, obtenue par voie judiciaire, à l’issue d’une procédure qui aboutit à un titre exécutoire permettant au bailleur de faire intervenir un commissaire de justice pour contraindre le locataire à quitter les lieux. Cette définition, en apparence simple, recouvre une réalité procédurale dense que beaucoup de bailleurs découvrent trop tard.

Il convient d’abord de distinguer trois notions que la pratique confond souvent. La résiliation du bail est l’acte juridique qui met fin au contrat, soit par le jeu d’une clause résolutoire, soit par décision judiciaire. L’expulsion est l’exécution matérielle de cette résiliation : elle suppose que le bail soit déjà résilié et qu’un titre exécutoire ait été obtenu. La fin d’occupation, enfin, peut résulter d’un départ volontaire du locataire, sans qu’aucune procédure judiciaire soit nécessaire. Confondre ces trois étapes conduit à agir trop tôt — ou trop tard.

Le cadre légal est posé principalement par le code de commerce, notamment les articles L145-41 et suivants, et par le code des procédures civiles d’exécution pour la phase d’exécution forcée. Ces deux corpus normatifs s’articulent : le premier régit les conditions de résiliation du bail commercial, le second encadre les modalités concrètes de l’expulsion une fois le titre obtenu.

L’expulsion n’est juridiquement envisageable que dans deux situations :

• Le bail est résilié, soit par acquisition de la clause résolutoire, soit par décision judiciaire passée en force de chose jugée ou assortie de l’exécution provisoire.
• Le locataire se maintient dans les lieux sans droit ni titre, c’est-à-dire après l’expiration du bail ou après un refus de renouvellement régulièrement notifié.

En dehors de ces hypothèses, aucune expulsion n’est possible, même si le locataire accumule les manquements. Le bailleur qui tenterait de reprendre les lieux de force — en changeant les serrures ou en coupant les fluides — s’exposerait à des poursuites pénales pour voie de fait. La procédure judiciaire n’est pas une option : c’est une obligation légale.

Un bail commercial dure en droit commun neuf ans, avec des périodes triennales au cours desquelles le locataire peut donner congé. À l’issue de ces neuf ans, si le bailleur refuse le renouvellement, il doit respecter un formalisme précis et, sauf exception, verser une indemnité d’éviction. Si le locataire se maintient dans les lieux malgré un refus de renouvellement régulier, il devient occupant sans droit ni titre et peut faire l’objet d’une procédure d’expulsion.

Comprendre ce cadre général permet d’identifier immédiatement le motif sur lequel fonder l’action. Car c’est bien le motif qui détermine la procédure à suivre, les délais applicables et les risques d’échec.

Motifs et fondements: impayés, manquements, fin de bail et occupation sans droit ni titre

Tous les motifs d’expulsion ne se valent pas sur le plan procédural. Certains déclenchent automatiquement la clause résolutoire, d’autres nécessitent une appréciation judiciaire. Identifier précisément le fondement de l’action, dès le départ, conditionne le choix de la procédure et la solidité du dossier.

Les impayés de loyer et de charges constituent de loin la cause la plus fréquente d’expulsion en bail commercial. Trois mois d’impayés constituent un exemple concret classique qui déclenche la réaction du bailleur. Dès lors que la clause résolutoire du bail vise expressément le défaut de paiement du loyer ou des charges, le mécanisme peut être activé après délivrance d’un commandement de payer resté infructueux pendant un mois.

Les autres manquements contractuels peuvent également fonder une expulsion, à condition que la clause résolutoire les vise expressément. La jurisprudence est stricte sur ce point : un arrêt du 9 novembre 2017 (n° 16-22.232) a précisé qu’une clause résolutoire ne peut être mise en œuvre qu’en cas de manquement à une stipulation expresse du bail. Ainsi, si le bail impose seulement « d’exploiter », le bailleur ne peut pas invoquer la clause résolutoire pour défaut d’« exploitation personnelle » — notion plus restrictive qui n’est pas expressément prévue.

Les manquements les plus souvent invoqués, en dehors des impayés, sont :

• L’absence d’assurance des risques locatifs, lorsque le bail l’impose expressément.
• La sous-location non autorisée, en violation d’une clause d’interdiction.
• Le changement de destination des locaux sans accord du bailleur.
• Les travaux réalisés sans autorisation préalable.
• Le non-respect des règles d’occupation (nuisances, activités illicites).

La fin de bail sans restitution des clés ouvre une troisième voie. Lorsque le bail arrive à son terme et que le locataire se maintient dans les lieux sans que le bailleur ait accepté un renouvellement tacite ou exprès, le locataire devient occupant sans droit ni titre. Dans ce cas, le bailleur peut agir directement en expulsion sans nécessairement passer par le mécanisme de la clause résolutoire.

Dans tous ces cas, le locataire qui se maintient dans les lieux après résiliation ou expiration du bail est redevable d’une indemnité d’occupation. Cette indemnité, fixée par le juge ou par accord entre les parties, se substitue au loyer et compense l’occupation illégitime des locaux. Elle peut être fixée à un montant égal, supérieur ou inférieur au loyer selon les circonstances, notamment la valeur locative réelle des locaux et le préjudice subi par le bailleur.

Un point mérite une attention particulière : lorsque le locataire se maintient dans les lieux après un refus de renouvellement, et que la clause résolutoire est mise en œuvre pendant cette période de maintien, la conséquence peut être la perte du droit à l’indemnité d’éviction. Cette sanction, sévère pour le locataire, illustre l’importance de ne pas cumuler les manquements en fin de bail.

Une fois le motif identifié et documenté, la procédure peut démarrer. Elle commence toujours par un acte formel dont la validité conditionne tout ce qui suit.

Le point de départ: commandement de payer, mise en demeure et clause résolutoire

Avant de saisir le tribunal, le bailleur doit impérativement accomplir des actes préalables dont la validité formelle est scrutée à la loupe par les juges. Une erreur à ce stade peut invalider toute la procédure et contraindre le bailleur à recommencer depuis le début, plusieurs mois plus tard.

La lettre de mise en demeure constitue une première étape, présentée comme obligatoire en cas d’impayés. Elle doit viser expressément la clause résolutoire et peut, selon les circonstances, être envoyée par courriel — à condition d’être doublée d’un recommandé avec accusé de réception pour garantir la preuve de réception. Cette précaution n’est pas anecdotique : en cas de contestation, c’est la date de réception qui fait foi.

Mais la mise en demeure seule ne suffit pas à déclencher la clause résolutoire. Il faut délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire, acte formel signifié par un commissaire de justice (ancien huissier de justice). Ce commandement est l’acte central de la procédure : c’est lui qui fait courir le délai d’un mois prévu par l’article L145-41 du code de commerce.

Le contenu du commandement est strictement encadré. Il doit impérativement mentionner :

• La désignation précise des parties (bailleur et locataire) et l’adresse du local commercial.
• Le montant exact des sommes dues, ou l’obligation précise à exécuter — une formule générale telle que « exécuter ses obligations » est insuffisante et expose à la nullité.
• La clause résolutoire, reproduite littéralement dans l’acte.
• Les dispositions de l’article L145-41 du code de commerce, également reproduites.
• Le délai d’un mois accordé au locataire pour régulariser sa situation.
• Un avertissement explicite du risque d’expulsion en cas de non-régularisation.

L’article L145-41 est formel : la clause résolutoire « ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux », et ce délai doit être mentionné dans le commandement « à peine de nullité ». Cette exigence a des conséquences jurisprudentielles importantes. Deux arrêts rendus le 6 novembre 2025 (références 23-21.334 et 23-21.454) ont ainsi confirmé qu’une clause résolutoire prévoyant un délai inférieur à un mois — par exemple quinze jours — est contraire au délai légal d’ordre public et doit être réputée non écrite en entier. Autrement dit, si le bail contient une telle clause, elle est inopérante, et le bailleur ne peut pas s’en prévaloir.

Pendant le délai d’un mois, deux scénarios sont possibles :

• Le locataire régularise (paiement intégral des sommes dues, exécution de l’obligation manquante) : le commandement devient sans effet pour déclencher la clause résolutoire. Le bail continue.
• Le locataire ne régularise pas : à l’expiration du délai d’un mois, la clause résolutoire est acquise et le bail est résilié de plein droit. Le bailleur peut alors saisir le juge.

Un dernier point souvent négligé : le commandement ou la sommation ne produisent effet que s’ils sont délivrés de bonne foi. Un bailleur qui délivrerait un commandement de payer pour un montant contesté ou manifestement erroné pourrait se voir opposer ce manque de bonne foi par le locataire devant le juge.

Une fois le délai d’un mois expiré sans régularisation, le bailleur est en mesure d’assigner le locataire devant le tribunal. Le choix de la procédure à ce stade est déterminant.

Saisir le tribunal: référé-expulsion ou procédure au fond, et représentation obligatoire

Le bailleur dispose de deux voies procédurales pour obtenir la résiliation judiciaire du bail et l’expulsion du locataire : le référé et la procédure au fond. Ce choix n’est pas anodin : il conditionne les délais, les coûts et les chances de succès selon la configuration du dossier.

Le référé-expulsion est la voie la plus rapide. Il s’agit d’une procédure d’urgence devant le juge des référés du tribunal judiciaire, qui permet d’obtenir une ordonnance provisoire constatant l’acquisition de la clause résolutoire et ordonnant l’expulsion. Cette voie est adaptée lorsque la situation est claire : impayés non contestés, clause résolutoire valide, commandement régulier. Le juge des référés statue en quelques semaines, parfois moins, selon l’encombrement de la juridiction.

Toutefois, le référé a ses limites. Si le locataire soulève une contestation sérieuse — par exemple, en contestant le montant des sommes dues, la validité de la clause résolutoire, ou en invoquant une compensation — le juge des référés peut se déclarer incompétent et renvoyer l’affaire au fond. Dans ce cas, la procédure de référé aura simplement fait perdre du temps.

La procédure au fond devant le tribunal judiciaire est plus longue (plusieurs mois à plus d’un an selon les juridictions), mais elle permet d’obtenir un jugement définitif tranchant toutes les contestations. Elle est incontournable lorsque le dossier est complexe : contestation de la dette, demande de délais de paiement, nullité du commandement invoquée par le locataire.

La juridiction compétente est dans les deux cas le tribunal judiciaire. En matière de bail commercial, c’est le juge des contentieux de la protection qui peut également être compétent selon la configuration du litige, mais la règle générale oriente vers le tribunal judiciaire du lieu de situation de l’immeuble.

La représentation par avocat est obligatoire devant le tribunal judiciaire, qu’il s’agisse d’un référé ou d’une procédure au fond. Cette obligation a un impact direct sur les coûts : il faut anticiper les honoraires d’avocat, qui varient selon la complexité du dossier et la durée de la procédure, ainsi que les frais de commissaire de justice pour la signification de l’assignation.

L’assignation doit être signifiée par commissaire de justice au locataire, avec un délai de convocation respectant les règles du code de procédure civile. Elle doit exposer clairement les faits, le fondement juridique de la demande, et les condamnations sollicitées (résiliation, expulsion, condamnation aux impayés, indemnité d’occupation). Une assignation lacunaire ou mal rédigée peut être sanctionnée par la nullité ou conduire le juge à rejeter certaines demandes.

Une fois la décision obtenue, sa mise en œuvre obéit à des règles propres qui conditionnent l’effectivité de l’expulsion.

Décision, délais, recours et effets financiers: loyer, indemnité d’occupation, astreinte

L’ordonnance de référé ou le jugement au fond constitue le titre exécutoire sans lequel aucune expulsion ne peut être mise à exécution. Son contenu, ses délais d’effet et les recours disponibles déterminent concrètement quand et comment le bailleur pourra reprendre possession des locaux.

Ce que contient la décision varie selon la procédure choisie, mais elle comprend généralement :

• La constatation de l’acquisition de la clause résolutoire ou la résiliation judiciaire du bail.
• L’ordre d’expulsion du locataire et de toute personne occupant les lieux de son chef.
• La condamnation au paiement des loyers et charges impayés.
• La fixation d’une indemnité d’occupation mensuelle, due à compter de la résiliation jusqu’à la libération effective des locaux.
• Parfois, une astreinte par jour de retard passé un certain délai, pour inciter le locataire à partir rapidement.

L’indemnité d’occupation mérite une attention particulière. Elle se substitue au loyer dès la résiliation du bail et court jusqu’à la remise effective des clés. Son montant est fixé par le juge, souvent sur la base de la valeur locative du marché. Elle peut être supérieure au loyer contractuel si les locaux ont pris de la valeur, ce qui constitue pour le bailleur une compensation partielle du préjudice lié au maintien illicite dans les lieux.

Les voies de recours disponibles pour le locataire sont l’appel devant la cour d’appel, dans un délai d’un mois à compter de la signification de la décision pour une ordonnance de référé, et d’un mois également pour un jugement au fond. L’appel est suspensif en principe — sauf si la décision est assortie de l’exécution provisoire, ce qui est de plus en plus fréquent. Lorsque l’exécution provisoire est ordonnée, l’appel ne suspend pas l’exécution, et le bailleur peut procéder à l’expulsion même si le locataire a interjeté appel.

Le locataire peut également solliciter du juge des délais de paiement sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil. Ce texte permet au juge d’accorder des délais et de suspendre les effets de la clause de résiliation, à condition que la résiliation ne soit pas encore constatée par une décision ayant autorité de chose jugée. Si le juge accorde ces délais et que le locataire s’exécute dans les conditions fixées, la clause résolutoire ne joue pas. C’est un levier important que les locataires de bonne foi peuvent activer pour éviter l’expulsion.

Sur le plan financier, la période entre la résiliation et l’expulsion effective génère des créances qui s’accumulent :

• L’indemnité d’occupation mensuelle, souvent assortie d’intérêts de retard.
• Les loyers et charges impayés antérieurs à la résiliation, majorés des intérêts légaux.
• Une éventuelle clause pénale prévue au bail, si elle n’a pas été réputée non écrite.
• Les frais de procédure (article 700 du code de procédure civile) mis à la charge du locataire.

Une fois la décision définitive ou assortie de l’exécution provisoire, et après signification au locataire, le bailleur peut enclencher la phase d’exécution matérielle — la plus concrète et souvent la plus délicate de toute la procédure.

Exécution de l’expulsion par commissaire de justice: commandement de quitter, concours de la force publique

Obtenir un titre exécutoire est une chose. Faire partir physiquement le locataire en est une autre. L’exécution matérielle de l’expulsion obéit à une chaîne d’actes précise, chacun conditionné par le précédent, et dont le non-respect peut bloquer ou retarder l’opération.

La signification du titre est la première étape. Le commissaire de justice doit signifier au locataire la décision de justice qui ordonne l’expulsion. Cette signification est un préalable indispensable : sans elle, aucun acte d’exécution ne peut être engagé.

Le commandement de quitter les lieux est ensuite délivré par le commissaire de justice. Cet acte distinct du commandement de payer est spécifiquement prévu par le code des procédures civiles d’exécution. Il informe le locataire qu’il dispose d’un délai — en principe deux mois en matière commerciale — pour libérer volontairement les locaux. Ce délai est calculé à compter de la signification du commandement de quitter les lieux.

À l’issue de ce délai, si le locataire n’a pas quitté les lieux, le commissaire de justice peut tenter de procéder à l’expulsion. Il se présente sur place, dresse un procès-verbal de la situation, et, si le locataire résiste ou est absent, doit requérir le concours de la force publique.

La demande de concours de la force publique est adressée au préfet. Elle doit être accompagnée du titre exécutoire et du procès-verbal de tentative d’expulsion. L’administration dispose d’un délai pour répondre, et en cas de refus ou de silence prolongé, le bailleur peut engager la responsabilité de l’État pour refus de concours de la force publique — une voie de droit méconnue mais réelle, qui permet d’obtenir une indemnisation du préjudice subi du fait du retard.

Un point souvent ignoré des bailleurs : la trêve hivernale ne s’applique pas aux baux commerciaux dans les mêmes conditions qu’aux baux d’habitation. En matière commerciale, les règles de suspension des expulsions liées à la trêve hivernale (du 1er novembre au 31 mars) ne s’appliquent pas de la même façon. Il convient néanmoins de vérifier la réglementation en vigueur au moment de l’exécution, car des évolutions législatives peuvent intervenir.

Le déroulé opérationnel de l’exécution se présente ainsi :

• Signification de la décision de justice au locataire par commissaire de justice.
• Délivrance du commandement de quitter les lieux, avec le délai légal.
• À l’expiration du délai : tentative d’expulsion par le commissaire de justice, avec procès-verbal.
• En cas de résistance : demande de concours de la force publique au préfet.
• Intervention des forces de l’ordre aux côtés du commissaire de justice pour l’expulsion effective.
• Établissement d’un procès-verbal d’expulsion et remise des clés au bailleur.

L’expulsion effective des personnes ne règle pas tout : reste la question des biens mobiliers laissés dans les locaux, qui obéit à un régime juridique spécifique.

Sort des meubles, marchandises et équipements: inventaire, séquestre, vente ou destruction

Lorsque le locataire quitte les lieux — volontairement ou sous la contrainte — il laisse parfois derrière lui des meubles, des stocks, du matériel professionnel, voire des données informatiques. La gestion de ces biens est encadrée par le code des procédures civiles d’exécution, et le bailleur qui improviserait risquerait de s’exposer à des poursuites pour détournement ou destruction de biens appartenant à autrui.

L’inventaire est la première opération à réaliser lors de l’expulsion. Le commissaire de justice dresse sur place un inventaire des biens présents dans les locaux. Cet inventaire est consigné dans le procès-verbal d’expulsion et constitue la pièce de référence pour toute la suite de la procédure. Il doit être précis : nature des biens, état apparent, quantité estimée.

Les biens inventoriés ne peuvent pas être simplement jetés ou appropriés par le bailleur. Ils doivent faire l’objet d’une mise en garde à vue ou d’un séquestre, c’est-à-dire être confiés à un tiers (souvent un garde-meuble) aux frais du locataire. Le bailleur avance généralement ces frais dans un premier temps, avec la possibilité de les récupérer ultérieurement.

Le locataire est informé de la mise sous séquestre de ses biens et dispose d’un délai pour les récupérer. Si, à l’issue de ce délai, les biens n’ont pas été réclamés, plusieurs options s’ouvrent selon leur nature et leur valeur :

• La vente aux enchères : pour les biens ayant une valeur marchande, une vente peut être organisée, le produit étant affecté au paiement des créances du bailleur et des frais de procédure.
• La destruction : pour les biens sans valeur ou dangereux, une destruction peut être autorisée par le juge.
• La remise à des associations : dans certains cas, des biens peuvent être donnés à des organismes caritatifs.

Le bailleur doit être particulièrement vigilant à plusieurs égards :

• Le privilège du bailleur (prévu par le code civil) lui confère un droit de préférence sur les biens garnissant les locaux pour le paiement des loyers impayés. Ce privilège s’exerce sur les meubles présents dans les locaux au moment de l’expulsion, mais son exercice est soumis à des conditions et des délais précis.
• Les données informatiques présentes sur des équipements laissés dans les locaux posent des questions spécifiques liées à la protection des données personnelles : le bailleur ne peut pas y accéder librement.
• Les stocks de marchandises périssables doivent être traités en urgence pour éviter des dommages environnementaux ou sanitaires, ce qui peut nécessiter une autorisation judiciaire accélérée.

En pratique, la gestion des meubles est souvent sous-estimée dans les procédures d’expulsion commerciale. Elle peut représenter des coûts significatifs (garde-meuble, transport, vente) et des délais supplémentaires. Le bailleur a intérêt à l’anticiper dès le stade de la procédure judiciaire, en sollicitant si nécessaire des dispositions spécifiques dans la décision de justice (autorisation de vente, désignation d’un séquestre judiciaire).

Du côté du locataire, la situation d’expulsion n’est pas une fatalité si des mesures sont prises suffisamment tôt pour éviter d’en arriver là.

Côté locataire: comment mettre fin au bail commercial et limiter le risque d’expulsion

Pour le locataire, l’expulsion est l’aboutissement d’une série de situations qui auraient pu être gérées différemment à chaque étape. Comprendre les leviers disponibles — juridiques, contractuels, amiables — permet d’éviter une procédure longue, coûteuse et préjudiciable à l’activité commerciale.

Le congé régulier est la voie normale pour mettre fin à un bail commercial. Le locataire peut donner congé à chaque échéance triennale, en respectant un préavis de six mois et les formes prescrites (acte extrajudiciaire ou lettre recommandée avec accusé de réception selon les cas). Cette faculté, souvent méconnue, permet de quitter les locaux sans risquer d’expulsion, à condition de respecter scrupuleusement les délais et les formes.

La cession du bail est une autre option, lorsqu’elle est autorisée par le bail. Elle permet au locataire de transmettre son droit au bail à un repreneur, ce qui lui évite de supporter les loyers jusqu’à la fin du bail tout en permettant au bailleur de conserver un locataire. La cession doit généralement être notifiée au bailleur et respecter les conditions prévues au contrat.

La résiliation amiable est souvent la solution la plus rapide et la moins coûteuse pour les deux parties. Elle prend la forme d’un protocole d’accord signé entre bailleur et locataire, qui fixe :

• La date de fin d’occupation des locaux.
• Les modalités de restitution des clés et l’état des lieux de sortie.
• L’apurement de la dette (échelonnement, remise partielle éventuelle).
• La renonciation réciproque aux actions judiciaires en cours ou à venir.

Ce protocole présente un avantage majeur pour le locataire : il évite l’inscription d’une expulsion dans son historique judiciaire, ce qui peut avoir des conséquences sur sa capacité à louer d’autres locaux commerciaux à l’avenir.

L’apurement de la dette reste possible tant que le bail n’est pas résilié par une décision ayant autorité de chose jugée. Si le locataire règle l’intégralité des sommes dues avant l’expiration du délai d’un mois du commandement de payer, le commandement devient sans effet. Même après ce délai, le juge peut accorder des délais de paiement sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil, suspendant ainsi les effets de la clause résolutoire.

La demande de délais au juge est un levier que les locataires de bonne foi sous-utilisent. Lors de l’audience, le locataire peut présenter un plan d’apurement réaliste et demander au juge de lui accorder des délais pour s’acquitter de sa dette. Si le juge fait droit à cette demande et que le locataire s’exécute dans les conditions fixées, la clause résolutoire ne produit pas ses effets et le bail est maintenu.

En cas de difficultés financières structurelles, le locataire peut également envisager l’ouverture d’une procédure collective (sauvegarde, redressement judiciaire), qui suspend automatiquement les poursuites et offre un cadre pour négocier l’apurement des dettes avec l’ensemble des créanciers, bailleur inclus.

Quelle que soit la situation, la clé est d’agir tôt et de ne pas ignorer les actes signifiés par le commissaire de justice. Un commandement de payer auquel on ne répond pas dans le délai d’un mois déclenche un processus difficile à arrêter. En revanche, une réaction rapide — paiement, négociation, demande de délais — peut suffire à éviter l’expulsion et à préserver l’activité commerciale.

FAQ

Comment expulser un locataire bail commercial ?

L’expulsion d’un locataire en bail commercial nécessite d’abord la résiliation du bail, soit par acquisition de la clause résolutoire (après commandement de payer resté infructueux un mois), soit par décision judiciaire. Une fois le titre exécutoire obtenu auprès du tribunal judiciaire, le commissaire de justice signifie le jugement, délivre un commandement de quitter les lieux, puis procède à l’expulsion — avec le concours de la force publique si nécessaire.

Comment expulser un locataire commercial pour non-paiement de loyer ?

En cas de non-paiement, le bailleur doit d’abord envoyer une mise en demeure, puis faire délivrer par commissaire de justice un commandement de payer visant la clause résolutoire, conforme aux exigences de l’article L145-41 du code de commerce. Si le locataire ne régularise pas dans le délai d’un mois, le bailleur assigne devant le tribunal judiciaire pour faire constater la résiliation et obtenir l’expulsion.

Comment un locataire peut-il mettre fin à un bail commercial ?

Le locataire peut donner congé à chaque échéance triennale avec un préavis de six mois, céder son bail à un repreneur si le contrat l’autorise, ou négocier une résiliation amiable avec le bailleur. En cas de difficultés financières, il peut demander des délais de paiement au juge sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil pour éviter la résiliation et l’expulsion.

Quelles sont les étapes de la procédure d’expulsion ?

La procédure d’expulsion en bail commercial se déroule en plusieurs étapes : mise en demeure, commandement de payer visant la clause résolutoire (délai d’un mois), assignation devant le tribunal judiciaire (référé ou fond), décision de justice ordonnant la résiliation et l’expulsion, signification de la décision, commandement de quitter les lieux, puis exécution par le commissaire de justice — avec concours de la force publique si le locataire résiste — et gestion des biens mobiliers laissés sur place.

La procédure d’expulsion en bail commercial est une mécanique précise, où chaque acte conditionne le suivant et où une erreur de forme peut coûter plusieurs mois de procédure. Bailleurs et locataires ont tout intérêt à s’entourer de professionnels compétents dès le premier incident, plutôt que d’attendre que la situation se dégrade au point de rendre l’exécution forcée inévitable.