Dans le monde de l’agriculture, les servitudes ne sont pas que des contraintes. Elles peuvent également représenter un véritable levier pour l’exploitation du terrain. Cependant, elles sont souvent sources de questionnements et parfois même de litiges entre propriétaires. Les comprendre, savoir comment les créer ou les faire évoluer, permet d’optimiser son exploitation tout en respectant les droits de chacun.
Table des matières
Définition des servitudes agricoles
Qu’est-ce qu’une servitude agricole ?
Une servitude agricole est une charge imposée sur un fonds dit « servant » au bénéfice d’un autre fonds appelé « dominant ». Cela signifie qu’un propriétaire peut être amené à concéder à son voisin le droit d’utiliser une partie de son terrain pour faciliter l’exploitation du sien.
Le principe des fonds servant et dominant
Cette notion peut paraître complexe, mais elle est en réalité assez simple à appréhender. Le fonds servant est la parcelle sur laquelle porte la servitude (par exemple, un droit de passage), alors que le fonds dominant est celui qui bénéficie de cette servitude.
En prenant conscience de ces définitions, nous pouvons désormais aborder plus en détails les différents types de servitudes couramment rencontrées en zone rurale.
Types de servitudes courantes en zone rurale
Servitude légale
La servitude légale est une servitude qui est imposée par la loi, pour l’utilité publique. Elle concerne par exemple l’accès à des réseaux de distribution (eau, électricité, télécommunications) ou encore les passages piétonniers.
Servitude conventionnelle
La servitude conventionnelle, quant à elle, est établie par un acte notarié entre les propriétaires des terrains concernés. Pour être opposable aux tiers, cette servitude doit être publiée au service de la publicité foncière.
Servitudes apparentes et non apparentes
Il existe aussi une distinction importante entre les servitudes apparentes et les servitudes non apparentes. Les premières sont visibles comme une route, un mur mitoyen ou une canalisation aérienne ; tandis que les secondes ne se perçoivent pas directement, comme une canalisation souterraine.
Ainsi définies et identifiées, ces servitudes amènent nécessairement à poser la question du droit de passage.
Réglementation sur les droits de passage
Droit de passage : un incontournable en zone rurale
C’est un sujet crucial pour tous les exploitants agricoles possédant des terrains enclavés : le droit de passage. Il s’agit d’un droit qui permet au propriétaire d’un terrain sans accès direct à la voie publique, d’obtenir un passage suffisant à travers le terrain de son voisin.
Conditions et contreparties du droit de passage
Souvent source de litiges, le droit de passage doit faire l’objet d’un accord entre les parties pour minimiser l’impact sur le voisinage. Une indemnité peut être exigée par le propriétaire du fonds servant pour compenser le préjudice potentiel causé par ce passage.
Après avoir compris ces éléments, on peut se demander comment mettre en place une servitude agricole.
Comment créer une servitude agricole
Création par la configuration naturelle des lieux
Certaines servitudes peuvent naître naturellement de la configuration des lieux. Par exemple, si un cours d’eau traverse plusieurs terrains, un propriétaire peut être amené à tolérer que ses voisins s’en servent pour abreuver leurs animaux ou irriguer leurs cultures.
Création par acte entre propriétaires
D’autres fois, c’est un acte volontaire entre les propriétaires des terrains qui donne naissance à une servitude. C’est souvent le cas pour les droits de passage mentionnés précédemment. Il est recommandé de faire intervenir un notaire afin que toutes les conditions soient clairement établies et respectées.
Cependant, il arrive qu’un terrain enclavé ne puisse bénéficier d’aucun droit de passage. Que faire dans ce cas ?
Exploitation enclavée : solutions possibles
Lorsqu’il n’y a pas d’accord sur le droit de passage
Si aucun accord ne peut être trouvé avec les propriétaires des terrains voisins pour un droit de passage, il existe d’autres solutions. Une procédure judiciaire peut être entamée pour faire valoir son droit. Cependant, cette démarche est souvent longue et coûteuse.
La recherche d’un autre accès à la voie publique
Dans certains cas, il peut être envisageable de rechercher un autre accès à la voie publique, par exemple en achetant une parcelle adjacente directement reliée à celle-ci. Il est également possible d’envisager un échange de parcelles avec un autre agriculteur.
Une fois ces aspects juridiques clarifiés, il reste important de connaître les obligations liées à une servitude.
Obligations liées à une servitude
Du côté du fonds servant
Le propriétaire du fonds servant a l’obligation de laisser exercer la servitude sans y faire obstacle. Cette obligation peut aller jusqu’à entretenir les ouvrages nécessaires à l’exercice de la servitude, comme le nettoyage d’un cours d’eau par exemple.
Du côté du fonds dominant
De son côté, le bénéficiaire de la servitude doit l’exercer en bon père de famille. Cela signifie qu’il doit veiller à ce que son usage n’entraîne pas de dégradation du fonds servant et respecter les conditions fixées lors de l’établissement de la servitude.
Ces obligations sont essentielles pour une bonne entente entre voisins, mais que se passe-t-il en cas de conflit ?
Gérer les conflits de voisinage et les servitudes
Le rôle essentiel du dialogue
En premier lieu, il est primordial d’établir un dialogue avec le voisin concerné. Souvent, une simple discussion peut permettre de résoudre le problème sans avoir recours à la justice.
L’intervention d’un médiateur ou d’un notaire
Si le problème persiste malgré le dialogue, l’intervention d’un tiers neutre comme un médiateur ou un notaire, peut aider à trouver un compromis acceptable pour tous.
Enfin, nous recommandons de savoir qu’une servitude n’est pas éternelle et qu’elle peut être modifiée ou même supprimée.
Extinction et modification des servitudes agricoles
L’extinction des servitudes par non-usage
Tout d’abord, une servitude peut disparaître si elle n’est pas utilisée pendant trente ans. C’est ce qu’on appelle la prescription extinctive.
La modification et la suppression des servitudes par accord entre propriétaires
D’autre part, les servitudes peuvent être modifiées ou supprimées par un acte notarié entre les propriétaires concernés. Il faut alors en informer le service de publicité foncière afin que l’information soit accessible à tous.
Pour chaque propriétaire agricole, comprendre les servitudes est donc un atout pour bien gérer son exploitation et établir une coopération harmonieuse avec ses voisins. Il faut toujours garder à l’esprit que ces contraintes ont pour objectif de faciliter l’exploitation agricole dans le respect des droits de chacun. Alors, informez-vous, dialoguez, et n’hésitez pas à vous faire accompagner par un professionnel en cas de question ou de difficulté.
